Главная | Защита прав потребителя | Регистрация прав общей долевой собственности

Как регистрировать право общей собственности на недвижимое имущество?


Скловский отмечает, что "природе противна собственность нескольких лиц на вещь. Вместе с тем, несмотря на "противоестественность" и сложность для понимания общая собственность наиболее распространена именно применительно к объектам недвижимого имущества и именно с применением ее к недвижимости возникают наибольшие трудности. Собственность в гражданском праве. Учебник русского гражданского права. В соответствии со ст. При этом "имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности долевая собственность или без определения таких долей совместная собственность ".

Что дает регистрация в Национальном юридическом каталоге Украины?

Начнем с общей долевой собственности. Специфика порядка регистрации права общей долевой собственности определяется прежде всего установленными законом ст.

Удивительно, но факт! Изучение практики регистрирующих органов показало, что, несмотря на то что в подавляющем большинстве правоустанавливающих документов порядок пользования предусмотрен, это не находит отражения в реестре, а требования заявителей зарегистрировать порядок пользования не находят удовлетворения. Иначе право общей долевой собственности не может считаться зарегистрированным.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей настоящего Кодекса". В соответствии же со ст. При этом "продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Удивительно, но факт! В случае, если число участников долевой собственности на недвижимое имущество превышает двадцать, вместо извещения в письменной форме остальных участников долевой собственности продавцом доли в праве общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу может быть размещено извещение об этом на официальном сайте.

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя".

Очевидно, что установленный законом порядок регистрации перехода права на долю в общем недвижимом имуществе должен обеспечивать соблюдение вышеуказанных норм ГК РФ. С этой целью и была включена в Закон о регистрации ст. Однако первоначальная редакция этой статьи оказалась столь неудачной, что ст.

Теперь уже не имеет смысла анализировать недостатки первой редакции данной статьи, которые были очевидны уже при принятии этого Закона. N ФЗ "О внесении изменений в статью 24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Остановимся на ныне действующем порядке регистрации общей долевой собственности.

К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. В случае если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, регистратор прав обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек".

Действующая редакция, в отличие от предыдущей, исключает применение порядка, установленного данной статьей к каким-либо случаям, кроме продажи недвижимости, причем не сособственнику, а постороннему лицу. Однако и при такой редакции остается открытым один вопрос - о применении правил ст. Означает ли это, что при мене долей в праве собственности на объекты недвижимости должно соблюдаться преимущественное право приобретения доли сособственником? По мнению автора, применение данного правила к недвижимости носит весьма ограниченный характер.

При мене движимого имущества на движимое возможность представления сособственником аналогичного имущества является достаточно реальной. Это можно отнести и к случаям мены доли в праве собственности на недвижимость на движимое имущество например, мена доли в праве собственности на квартиру, на автомобиль или на строительные материалы. Но при мене доли в праве собственности на недвижимость на другое недвижимое имущество положение о прочих равных условиях практически невыполнимо. Любой объект недвижимости всегда очень индивидуален хотя бы в силу отличия его расположения при прочих общих характеристиках.

В связи с этим сособственник никогда не сможет доказать в суде, что он мог предоставить объект, абсолютно аналогичный тому, который получил совладелец имущества в обмен на свою долю в праве. Поэтому представляется, что правила п. Заявителю предлагается представить "документы, подтверждающие, что продавец доли выполнил требования п. Кроме того, могут быть представлены документы, подтверждающие их отказ от покупки доли. При наличии таких отказов регистрация проводится в общем порядке, а при их отсутствии - приостанавливается до истечения месяца со дня извещения продавцом остальных участников, если на день подачи заявления такой срок не истек.

Из содержания рассматриваемой нормы следует несколько выводов. Во-первых, документы, подтверждающие выполнение п. Однако представляется, что это не означает, что сведения как об уведомлении, так и об отказе не могут содержаться в одном документе, составленном лицом, имеющим преимущественное право покупки. Так, например, у регистрирующего органа не будет оснований требовать дополнительных документов, если в заявлении об отказе содержатся сведения о том, что данный участник был письменно уведомлен о продаже с указанием всех условий, установленных п.

При этом следует обратить внимание на то, что при правовой экспертизе документов регистратор должен установить полную идентичность условий сделки в уведомлении сособственника, его отказе от покупки если есть отказ и условий договора купли-продажи, который представлен на регистрацию.

Если условия договора купли-продажи не соответствуют изложенным в уведомлении, в регистрации права на долю должно быть отказано в связи с несоответствием представленных документов действующему законодательству, так как они не свидетельствуют о надлежащем выполнении продавцом требований п. Во-вторых, отсчет срока, на который должна быть приостановлена регистрация при отсутствии отказов от покупки, идет не от момента обращения в регистрирующий орган, а от момента извещения продавцом остальных участников.

Поэтому как для регистрирующего органа, так и для заявителей очень важным становится порядок определения дня, который считается днем извещения остальных участников. К сожалению, закон ничего не говорит об этом, очевидно оставляя данный вопрос на усмотрение регистратора, что, как представляется, нельзя отнести к удачным решениям. Ничего не говорят на этот счет и указания Минюста России. Из чего же следует исходить регистратору в данном случае? Разумеется, наилучшим вариантом является личная расписка лица в получении уведомления с указанием даты.

Официальный сайт органов местного самоуправления городского округа Стрежевой

В качестве доказательства получения может служить также почтовое уведомление о вручении. Как показало изучение практики, именно такое уведомление регистраторы признают документом, подтверждающим надлежащее уведомление продавцом других участников долевой собственности. Однако в первом случае возникает вопрос о подлинности подписи, а во втором - вопрос идентичности документа, уведомление о вручении которого пришло, тому документу, который в качестве извещения представлен регистратору.

И в одном, и в другом случае возможны злоупотребления со стороны лица, отчуждающего долю, которые регистрирующий орган будет лишен возможности выявить. Еще более сложной становится для регистрирующего органа ситуация, когда представлены документы, свидетельствующие только об отправке уведомления. Нужно ли в этом случае учитывать время на доставку уведомления и на доставку ответа на него? Как установить, что уведомление направлено по надлежащему адресу?

В общем, при действующей редакции п. В данном случае возникает вопрос, для чего нужен такой порядок регистрации, если он не обеспечивает выполнение той задачи, для которой он введен, а рассчитан исключительно на добросовестность продавца доли? Представляется, что законодатель, имея желание устранить нарушения прав участников долевой собственности, отчуждающих и приобретающих доли в праве, допущенные в первой редакции ст.

По мнению автора, оптимальным был бы порядок, при котором в случае отсутствия отказов от покупки доли регистратор должен сам направить соответствующее уведомление сособственникам, отсчитывая месячный срок с момента направления уведомления. При этом к месячному сроку необходимо добавить время на доставку уведомления сособственнику и время получения ответа на него.

могли Регистрация прав общей долевой собственности были его

Таким образом, с момента направления уведомления срок приостановления должен составить 45 дней. Уведомления регистрирующим органом должны направляться по адресам сособственников, которые указаны в ЕГРП. При этом регистратор не будет нести ответственности, если адрес сособственника изменился, о чем не было сообщено регистрирующему органу в порядке внесения изменений в ЕГРП.

С учетом этих предложений текст п. Если при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные, то государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится на общих основаниях.

В случаях, когда к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, к заявлению прилагаются нотариально заверенные документы, подтверждающие получение остальными участниками долевой собственности извещений продавца в соответствии с п.

При отсутствии вышеуказанных документов к заявлению о государственной регистрации прилагаются извещения, адресованные всем участникам долевой собственности, которые на момент обращения в учреждение юстиции по регистрации прав не отказались от покупки доли и не подтвердили получение извещения продавца. Указанные извещения в течение трех дней регистратором направляются адресатам.

Регистрация приостанавливается на месяц с момента получения последним участником долевой собственности извещения продавца, а при отсутствии нотариально заверенных документов, подтверждающих получение извещения, - на 45 дней с момента направления извещения регистратором.

Если до окончания срока приостановления будет получено заявление от участника долевой собственности о его желании воспользоваться преимущественным правом покупки, в регистрации перехода права на долю должно быть отказано. После приостановления регистрация проводится при отсутствии заявлений об использовании преимущественного права покупки по истечении срока приостановления либо при поступлении от всех участников долевой собственности заявлений об отказе от покупки. Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке".

Удивительно, но факт! Представляется, что вопросы регистрации совместной собственности нуждаются не в меньшей регламентации, чем вопросы регистрации долевой собственности. По мнению автора, в Законе о регистрации следовало бы указать, что при установлении права общей долевой собственности решением суда это право подлежит регистрации на основании заявления любого из участников долевой собственности.

Защищая действующую редакцию п. Однако основная задача установления особого порядка регистрации возмездного отчуждения долей в праве собственности на недвижимость состоит не в защите интересов продавца, положение которого в случае замены покупателя не меняется, и даже не столько интересов сособственников, которые могут предъявить соответствующие иски для восстановления своих нарушенных прав. Ведь в случае установления нарушения преимущественного права покупки именно это лицо будет лишено приобретенной недвижимости.

При этом у приобретателя отсутствуют собственные возможности проверки четкого соблюдения продавцом доли правил ст. Вот почему предлагаемое решение представляется оптимальным, так как оно практически обеспечивает возможность для регистрирующего органа до решения вопроса о регистрации права покупателя сделать однозначный вывод о полном выполнении требований ст.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле". Данное положение является особо актуальным применительно к недвижимости, поскольку при долевой собственности на объект недвижимости, как правило, устанавливается определенный порядок пользования объектом сособственниками, который связан с предоставлением определенных частей объекта в пользование конкретному субъекту долевой собственности.

Это происходит и в объектах жилого назначения право пользования конкретными комнатами , и нежилых зданиях и помещениях, находящихся в долевой собственности. Установленный порядок пользования отражается обычно либо в правоустанавливающих документах, либо в отдельных соглашениях между участниками долевой собственности. Применительно к государственной регистрации здесь возникает одна проблема - должен ли быть отражен порядок пользования объектом в ЕГРП, если не должен, то может ли он быть там отражен.

Изучение практики регистрирующих органов показало, что, несмотря на то что в подавляющем большинстве правоустанавливающих документов порядок пользования предусмотрен, это не находит отражения в реестре, а требования заявителей зарегистрировать порядок пользования не находят удовлетворения. Такая практика основана на том, что ни гражданское законодательство, ни законодательство о регистрации не относят права пользования участника долевой собственности конкретными частями объекта к правам, подлежащим регистрации.

Однако, по мнению автора, подобный подход вряд ли можно считать оправданным.

Проанализируем права участников долевой собственности, между которыми определен порядок пользования объектом. Для примера возьмем нежилое помещение, состоящее из двух комнат, находящееся в долевой собственности двух лиц. По соглашению о порядке пользования за каждым из сособственников определено право пользования конкретной комнатой, при этом остальные части помещения находятся в общем пользовании.

Регистрация прав общей долевой собственности что

Вполне очевидным является то, что установленный порядок пользования имеет весьма существенное значение для определения содержания правомочий участника долевой собственности. С одной стороны, порядок определяет границы права владения и пользования общим имуществом, а с другой стороны, он будет сохранять свою обязательность и в случае замены участника долевой собственности в результате сделки или универсального правопреемства.

Следовательно, можно прийти к выводу, что установленный порядок пользования объектом недвижимости, находящимся в долевой собственности, выступает в качестве ограничения этого права для каждого из сособственников. Специфика же этого ограничения состоит в том, что оно не связано с правами третьих лиц и характеризует правоотношения внутри долевой собственности.

Представляется, что данная разновидность ограничения является весьма существенной для того, чтобы быть отраженной в ЕГРП. Приобретатель доли в праве на объект недвижимости должен знать, чем фактически он будет владеть и пользоваться. Отсутствие же этих сведений может привести к спорам между новым участником собственности и остальными ее участниками, к возникновению судебных споров о признании договоров отчуждения долей недействительными, как заключенных под влиянием заблуждения.

Поэтому даже в рамках действующего законодательства ограничения прав участников долевой собственности, вытекающие из установленного порядка пользования имуществом, следует на основании п. Признание же этих ограничений подлежащими государственной регистрации должно означать, во-первых, невозможность отказа в их регистрации при наличии соответствующего волеизъявления и, во-вторых, в случае установления порядка пользования в правоустанавливающем документе необходимость регистрировать право долевой собственности одновременно с этими ограничениями, отражая их как в реестре обременений ЕГРП, так и в выдаваемом свидетельстве о регистрации.

Однако этого, как представляется, недостаточно. По мнению автора, порядок пользования объектами недвижимости следовало бы признавать действительным лишь с момента его государственной регистрации. Такое решение было бы вполне логичным с точки зрения концепции гражданского законодательства, которое ставит в зависимость от регистрации возникновение прав пользования арендатора недвижимости п.

Читайте также:

  • Кража автомобильных номеров стала бессмысленной
  • Ипотека ржд в смоленске
  • Куда обращаться если не платят заработную плату
  • Ипотека в 19 лет
  • Какие правила изменятся пдд
  • Платят ли деньги от военкомата за медаль ордена военным пенсионерам
  • Налоговый вычет проценты с ипотеки